El proyecto de reapertura de Tívoli World ha superado un trámite decisivo: el Ayuntamiento de Benalmádena ya ha remitido a la Junta de Andalucía el documento de avance de la Actuación de Transformación Urbanística que permitirá recuperar el parque de atracciones y desarrollar, junto a él, un centro comercial y de ocio y dos hoteles. Para quien está mirando propiedades en la Costa del Sol, la pregunta relevante no es nostálgica sino financiera: ¿qué cambia esto en el mercado inmobiliario de Benalmádena y cuánto margen queda para posicionarse antes de que el proyecto se traduzca en precios?
En este análisis desgranamos el expediente tal y como está hoy —con sus plazos reales y sus riesgos—, la situación actual de los precios en el municipio y las zonas donde el efecto de la reapertura tiene más probabilidades de notarse.
¿Qué ha aprobado exactamente Benalmádena sobre la reapertura de Tívoli?
El Ayuntamiento ha remitido a la Consejería de Sostenibilidad de la Junta de Andalucía el documento de avance de la Actuación de Transformación Urbanística de los terrenos del antiguo Tívoli World. No es la licencia de obra ni el permiso definitivo: es el paso que abre la evaluación ambiental del proyecto y, con ella, la fase decisiva de la tramitación.
Los terrenos pertenecen al grupo inmobiliario Tremón, que según el Ayuntamiento presentó la documentación dentro de los plazos fijados en el convenio firmado con el municipio. El alcalde, Juan Antonio Lara, ha subrayado que la operación permitirá «devolver al municipio y a la Costa del Sol un elemento reconocido».
El calendario administrativo, paso a paso
Conviene tener claro qué falta, porque de ahí se deriva el horizonte temporal de cualquier decisión de inversión:
- Informe ambiental estratégico: la Junta de Andalucía dispone de tres meses para emitirlo sobre el documento de avance.
- Plan de Reforma Interior (PRI): una vez emitido el informe, Tremón debe redactar este documento, que concreta usos, edificabilidad y ordenación.
- Aprobación municipal e información pública: el PRI se somete a aprobación del Ayuntamiento y a exposición pública durante un mes, periodo en el que caben alegaciones.
- Licencias y ejecución: solo después llegan el proyecto de urbanización, las licencias y la obra.
Qué contempla el proyecto
La actuación no se limita a reabrir las atracciones. Sobre el suelo del antiguo parque se prevé:
- Ampliación de la superficie destinada al parque de atracciones.
- Un centro comercial y de ocio.
- Dos hoteles.
Hay un detalle que a menudo pasa desapercibido y que es el más importante para el municipio: el convenio establece que la reapertura del parque tendrá carácter prioritario y deberá producirse antes o de forma simultánea a la apertura del centro comercial y de los hoteles. Es la garantía de que la operación no derive en un desarrollo comercial e hotelero sin parque, escenario que en Benalmádena se temía desde 2020.
Tívoli World en Benalmadena: de 1972 a un cierre que todavía se nota
Tívoli World abrió sus puertas el 20 de mayo de 1972, impulsado por el empresario danés Bernt Olsen e inspirado en los jardines Tivoli de Copenhague. Durante casi medio siglo fue el mayor parque de atracciones de Andalucía y uno de los grandes reclamos familiares del litoral malagueño: por su teatro pasaron Rocío Jurado, Julio Iglesias, Isabel Pantoja o Alejandro Sanz, y el recinto acumuló más de 35 millones de visitas.
La propiedad cambió de manos en 2004, cuando el empresario cordobés Rafael Gómez lo adquirió, y de nuevo en 2007, al venderlo al Grupo Tremón por 25 millones de euros. El parque siguió operando con normalidad más de una década, hasta que las deudas acumuladas con la Seguridad Social y la Agencia Tributaria —que superaban los ocho millones de euros— y el impacto de la pandemia desembocaron en concurso de acreedores. El 15 de septiembre de 2020 cerró definitivamente.
En febrero de 2025 el Ayuntamiento y Tremón alcanzaron el acuerdo que ha desembocado en la tramitación actual, con un horizonte de reapertura situado en 2028. Ese dato —cinco años de parálisis antes del acuerdo y un plazo de tres años más hasta la reapertura prevista— es el que conviene tener presente al calibrar expectativas.
¿Cómo está hoy el mercado inmobiliario de Benalmádena?
Benalmádena entra en este ciclo con un mercado ya tensionado. El precio medio de la vivienda en el municipio se sitúa en torno a los 3.650 €/m² en agosto de 2026 según RealAdvisor, con una horquilla que va aproximadamente de los 3.400 €/m² en vivienda unifamiliar a más de 4.200 €/m² en apartamento de primera residencia en zonas prime.
La evolución reciente explica buena parte de la presión:
- Últimos 12 meses: los pisos se han encarecido en torno a un 6,9% y las viviendas unifamiliares alrededor de un 10%.
- Últimos cinco años: el precio por metro cuadrado ha subido cerca del 90,8% en pisos y del 73,4% en casas.
Por qué los datos varían tanto entre portales
Si compara cifras verá diferencias notables —de 3.600 a más de 4.500 €/m² según la fuente y el mes— y no es un error. Los portales como idealista o Fotocasa publican precio de oferta (lo que pide el vendedor), mientras que las estadísticas del Colegio de Registradores y del Ministerio de Vivienda reflejan precio escriturado. En un mercado al alza, la diferencia entre ambos es la primera pista sobre el margen real de negociación. Antes de firmar cualquier oferta, contraste siempre las dos fuentes.
¿Subirá el precio de la vivienda en Benalmádena cuando reabra Tívoli?
Seamos honestos: nadie puede garantizarlo, y cualquiera que prometa una cifra concreta está vendiendo una expectativa, no un análisis. Lo que sí puede identificarse son los mecanismos concretos por los que un proyecto de este tipo influye en el valor inmobiliario de su entorno.
1. Desestacionalización de la demanda
Un parque de atracciones con centro comercial y dos hoteles genera actividad fuera de los meses de julio y agosto. Para el propietario que alquila, eso significa una temporada útil más larga y menos meses vacíos, que es la variable que de verdad determina la rentabilidad neta de un alquiler vacacional frente a uno residencial.
2. Empleo estable y demanda de alquiler de larga duración
Un complejo de ocio y hotelero en funcionamiento requiere plantilla durante todo el año. Esa demanda no busca vivienda de lujo frente al mar, sino producto de dos y tres dormitorios bien conectado: exactamente el segmento donde la oferta de alquiler residencial en Benalmádena es más escasa.
3. Regeneración del entorno urbano de Arroyo de la Miel
El recinto del antiguo Tívoli ocupa una posición central en Arroyo de la Miel, a pocos minutos de la estación de Cercanías de la línea C-1 que conecta Málaga capital con Fuengirola. Un solar de esas dimensiones cerrado durante seis años es un lastre para el entorno; reactivado, el efecto se invierte.
4. Señal de confianza para el resto de promotores
Cuando una operación de esta envergadura supera la evaluación ambiental, otros promotores reactivan proyectos en el mismo municipio. Ese es, históricamente, el efecto de segundo orden más potente sobre el precio del suelo.
Un ejemplo de cálculo, con los supuestos a la vista
Para ordenar las cifras, planteemos un caso hipotético con datos de mercado de agosto de 2026. Un apartamento de 80 m² en Arroyo de la Miel a 3.650 €/m² supone 292.000 € de precio de compra. A eso hay que sumar los costes de transacción:
- ITP en Andalucía: 7% sobre el precio de compra en vivienda de segunda mano → 20.440 €.
- Notaría, registro y gestoría: entre el 1% y el 1,5% → de 2.900 € a 4.400 €.
- Desembolso total aproximado: unos 315.000-317.000 € sin financiación.
Sobre esa base, la rentabilidad bruta se calcula como (renta anual ÷ inversión total) × 100. Es la fórmula que conviene aplicar con las rentas reales de la calle concreta que esté valorando: en un mercado con la dispersión de datos que hemos visto, trabajar con medias municipales en lugar de con comparables de la misma zona es el error más caro que comete un inversor no residente.
Qué zonas de Benalmádena se benefician más
No todo el municipio se comporta igual, y la distancia al proyecto importa:
- Arroyo de la Miel: es donde está el recinto. Núcleo residencial con servicios todo el año, estación de Cercanías y el precio de entrada más razonable del municipio. Es la zona con exposición directa al proyecto.
- Benalmádena Costa y Puerto Marina: primera línea, producto turístico consolidado y precios notablemente más altos. Se beneficia del aumento de visitantes, pero parte de una base ya cara.
- Benalmádena Pueblo: perfil residencial y vistas, con demanda de comprador de estilo de vida más que de rentabilidad pura. Efecto indirecto.
Riesgos que conviene poner sobre la mesa
Un análisis que solo enumera oportunidades no es un análisis. Estos son los riesgos concretos de este expediente:
- Riesgo de plazo. Quedan el informe ambiental, la redacción del PRI, la aprobación municipal, la información pública y las posibles alegaciones. Cada fase es una oportunidad de retraso, y el expediente acumula ya seis años desde el cierre.
- Dependencia de un único promotor. Todo el desarrollo pivota sobre Tremón y su capacidad financiera para ejecutarlo.
- Expectativa ya descontada en el precio. Parte del recorrido puede estar incorporado a los precios de oferta actuales. Pagar hoy el precio de 2028 anula la tesis de inversión.
- Marco normativo del alquiler turístico. Si su plan es la explotación en corta estancia, revise antes las limitaciones que la Ley de Propiedad Horizontal permite imponer a las comunidades de propietarios. Una comunidad puede bloquear su modelo de negocio después de la compra.
- Fiscalidad del no residente. La rentabilidad neta depende de su residencia fiscal. Consulte cómo tributan la renta y la futura venta en nuestra guía de impuestos inmobiliarios para extranjeros en España.
Cómo posicionarse antes de la reapertura
Si la tesis convence, el orden de trabajo importa más que la prisa:
- Delimite el radio. Trabaje con comparables de Arroyo de la Miel, no con la media del municipio. La diferencia entre dos calles puede superar los 400 €/m².
- Verifique la situación urbanística y registral de cada inmueble antes de señalizar: nota simple actualizada y consulta del planeamiento en el propio Ayuntamiento.
- Cierre la financiación antes de negociar. Un comprador con la hipoteca preaprobada negocia mejor. Si no es residente, revise las condiciones específicas en nuestra guía de financiación para inversores extranjeros en la Costa del Sol.
- Modele dos escenarios: uno con el parque abierto en 2028 y otro con la reapertura retrasada a 2030. Si la operación solo funciona en el primero, el riesgo es demasiado alto.
En Beachfront Properties (BFP) seguimos este expediente desde su origen porque afecta directamente a una de las zonas donde más operaciones cerramos. Si está valorando comprar en Benalmádena, póngase en contacto con nuestro equipo y le preparamos un análisis de comparables de la zona concreta que le interese, con las cifras de renta y de precio escriturado actualizadas.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo reabrirá Tívoli World?
El horizonte previsto tras el acuerdo entre el Ayuntamiento y Tremón es 2028. No hay fecha oficial de apertura, porque aún deben completarse el informe ambiental estratégico de la Junta de Andalucía, el Plan de Reforma Interior y su tramitación municipal.
¿Quién es el propietario de los terrenos de Tívoli?
El grupo inmobiliario Tremón, que los adquirió en 2007 por 25 millones de euros al empresario Rafael Gómez.
¿Qué se construirá además del parque de atracciones?
El proyecto contempla la ampliación de la superficie del parque, un centro comercial y de ocio y dos hoteles. El convenio obliga a que el parque abra antes o al mismo tiempo que el resto del desarrollo.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Benalmádena en 2026?
El precio medio se sitúa en torno a los 3.650 €/m² en agosto de 2026, con variaciones relevantes según la fuente, la tipología y la zona: desde unos 3.400 €/m² en casas hasta más de 4.200 €/m² en apartamentos de zonas prime.
¿Es buen momento para comprar en Benalmádena antes de que reabra el parque?
Depende del precio de entrada. La expectativa del proyecto puede estar ya reflejada en los precios de oferta, por lo que la clave es negociar sobre comparables escriturados de la misma zona y modelar la operación asumiendo un posible retraso en la reapertura.
